契約期間について

契約旧法の契約期間は非堅固建物の場合は20年間、堅固建物は30年間となります。借地契約は貸主と借主の合意によって更新ができます。更新契約が締結できないとしても、借地上に建物があるのなら借地契約は自動的に更新され、同条件での更新とみなされるのも注目点です。ただ、契約期間が満了した場合に借地契約を更新する必要があり、更新料を支払って契約更新する形となります。更新料の支払いは絶対にしないといけないわけではないものの、地主からすればさらに高く売却したいと考える場合もあります。

また、増改築をする場合は地主の了承が必要です。無断で増改築をしてしまうと契約解除となる場合もないわけではありません。また、増改築承諾料を請求された場合には借地人に増改築承諾料を支払う必要があります。ポイントになるのは地主が条件変更を拒めることです。木造から鉄筋といった建て替えなどの条件がある場合には、条件変更承諾料を支払う必要があります。

地主の了承を得られればさまざまな条件変更が可能ではあるものの、費用が伴うことを覚えておいた方がよいでしょう。家族構成が変わって増改築が必要な場合や住み心地を求めて建て替えをするときなどは特に注意が必要です。

 

借地権の譲渡について

借地権は第三者に譲渡することはできます。借地権付き建物の売却となり、地主の了承が必要です。譲渡承諾料の支払いを求められた場合には応じないといけません。借地権の価格は地主との関係次第です。また、売却先によって価格が大きく異なるのも特徴になります。

相続借地権の相続もできます。契約者が亡くなった場合には地主に契約名義の変更をしてもらうようにしましょう。この場合は譲渡承諾料がかかりません。誰が借地権を相続したかを明確にするために、建物相続登記をするのがよいでしょう。譲渡にしても売却にしても地主にしっかり話をしたうえでの対応をしないといけません。独断での行動が地主との関係を悪化させてしまう理由になる可能性もないわけではありません。

新法が制定されはしたものの、平成4年8月時点で契約をしていた場合は旧法が適用されることになります。つまり、新法が適用される方もいればそうでない方もいるということです。さまざまな取り決めが地主との交渉によって決まるのが大きなポイントになるといえます。地主との関係の悪化が最終的に手放すことになる理由になる可能性もないわけではありません。旧法の場合は特にこの部分について考えないといけません。

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借地権と新法と旧法

借地権には平成4年に制定され、借地借家法が適用される新法借地権と平成4年以前の借地法が適用される旧法借地権があります。法律こそ変わったものの、旧法も適用されるのがひとつの大きなポイントになるでしょう。法律が変わってすでに20年以上の年月が経ったものの、新法と旧法は混在しています。借地権についておおよそは把握しているものの、混在するからこそ分かりにくいといえるでしょう。

借地権新法借地権には普通借地権と定期借地権の2つがあります。普通借地権は旧法同様に自動的に更新され、存続年数が30年以上となりました。あいまいであった更新条件が明確となったのが大きな変化です。定期借地権は原則的に更新ができないとともに、期間満了となった場合に地主に土地を返却しないといけません。ただ、一般的な住宅の場合は存続年数が50年と定められているため、必要以上に不安となることもないでしょう。旧法の場合は借地人の権利が強く、基本的に地主は契約更新が拒否できません。建物が何かしらの理由で取り壊されない、あるいは壊れなければ更新ができます。どういった違いがあるのかを把握したうえで借地権付きの不動産を所有しないと、いざというときに困ることになるかもしれません。

ここでは借地権の旧法に関して詳しく解説していきます。地主とのトラブルによって頭を悩ませることがないように、旧法について知識を深めていくことが大切であり、新法とは異なる点も少なくありません。